自住房轉成出租房與否

最近灣區房市火熱的程度我認為是有到離譜的地步，說中文的人幾乎可以說不是正在買房、想要買房，就是剛買完房（當然沒有什麼數據佐證啦，就是我的朋友圈這個非常有限的sample量而已）。不少人問我該不該買房，哎，實在是大哉問，不過如果是要自住的房子，尤其是已經有房的人想要升級，我是覺得找不太到理由說不要。這時候就出現了怎麼處置原本自住房的問題，而我發現有好多朋友都在考慮想把原本住房轉成出租房，這個當然是非常私人的決定，有重重的複雜因素，但是想聽我的建議就是：賣掉。

我知道很多華人的夢想或者達到財務自由的策略就是當包租公包租婆，我也不是反對買房出租，但是既然現在講的是已經住過幾年的自住房，加上現在的房市狀況，幾乎每個房子都有可觀的漲價，賣房相對上來說實在是利大於弊。下面簡單列出我的想法：

第一：免稅的資本利得
在過去五年住滿兩年的自住房，夫妻有50萬、個人有25萬的免稅額，這個幾乎可以說是大多數人這輩子唯一賺錢不用繳稅的機會。隨便舉個例子來說，三年前80萬買的房子，假設現在可以賣100萬，扣掉commission跟closing cost後，會有十幾萬的淨賺是不用繳稅的。如果轉成出租房，之後要賣這個房子，這些資本利得就要算進long term capital gain ，當然，詳細的稅務計算規則請自行找會計師或上網讀IRS說明書，我不在這兒做詳細說明/計算。這個25/50萬的免稅額，被很多人視為是loophole，而且還可以一用再用，如果房市一直持續上漲，你可以每兩三年搬一次家，賺一次免稅的資本利得，想想每天辛苦工作，很多人都繳上了>30%的稅，這種不用稅的收入實在非常難能可貴。這麼好的東西放棄掉，實在非常可惜。

哎呀，你說『可是我一輩子都不會賣』
首先，請不要輕易的說『一輩子』，未來很長的，還是不要太浪漫。好吧，如果你真的一輩子都不賣，鐵了心就是要出租一輩子，也真的這麼做了，可能還沒那麼糟吧，畢竟雖然你沒有使用的免費資本利得，但是你可以透過refi把錢掏出來用，同樣達到多出現金卻不用繳稅的事實，只是這是貸款，不是免費的。

哎呀，你說『可是我真的很想當包租公/婆』
那你可以把房子賣了，tax free gain拿了，再把錢拿去買另一間類似的房子租人吧。

第二：賣房子讓你有更多的錢可買更好的房子
如果你想把現有房子當成出租房，裡面勢必留有一定的equity，這些錢就卡在裡面，成為做房東的成本，而無法投入想買的新房子。通常來說，越貴的房子漲得越兇，雖然說這句話實在不一定對，但是概念上來說還是ok的，好的區漲的時候漲的兇，跌的時候跌的少是事實。所以與其有兩個較低價值的房子，不如有一個高價值的房子。尤其這是自住房，投入的價值都反映在自己的生活品質上，而且自住房的貸款利率比較低，loan-to-value比例比較高，所以多投入的頭期款能讓leverage相對於出租房更大。

第三：不斷的move up是創造財富最好的方法
不知道大家會不會懷疑，灣區那麼多兩三百萬的房子，到底都是誰在買？誰能賺那麼多的錢？其實答案很簡單，很少人能透過工作賺那麼多錢，大家都是這麼一階一階的爬上去的。現在買三百萬房子的人，不是因為他們薪水超高可以賺到三百萬，而是因為他們現在的房子就值兩百多萬，賣了以後再貼一點賺來的錢、利用增加的薪水加貸一點款，升級買三百萬的房子。那他們當時兩百多萬的房怎麼來的？當然不是因為他們當年有那麼多錢可以買兩百萬啊，是因為當時那個房子只有一百多萬，幾年下來漲成兩百多萬。搞得有點像數學歸納法，反正大家都是從基礎開始，先買幾十萬的房子，隨著房子上漲，加上努力工作成長收入，不斷的往上推。為什麼灣區房子那麼貴，不但是有錢人多，還有很多很早就來，並買房，然後不斷move up的人。

第四：出租生意其實沒你想得好
如果你真的是個非常不會投資的人，大概穩定的持有房地產還是有很大的價值的，不過出租房還是有很多隱性的成本的，比如說找租客的空屋期、修理各式東西、管理的麻煩等。有人說出租房有現金流，其實在灣區的出租房要有現金流，表示equity太多了，如果是只有25%的話，通常break even就不錯了，而這些多出來的equity，完全可以拿出來做點別的投資。可以研究一下把一樣的錢拿去買低成本指數，或許都能比放在出租房的投資報酬率好。再來說說depreciation，收來的租金不但扣掉利息、稅跟各種expenses，還可以再扣掉depreciation，讓你即使有正的現金流，還能在IRS眼裡是賠錢的不用繳稅，但是depreciation是在賣房子的時候要吐出來算稅的，這不是一個免費的午餐。出租房也有各式各樣的liability跟風險，跟買股票或指數比起來還是比較費心的。最後就是要研究一下自己的房子未來有沒有受到rent control的可能性，灣區的政治傾向還挺左的，rent control大多受到支持（唉...）。

第五：鎖定低額房屋稅不是個特別好的理由
我也聽過有人留著房子不賣的理由是為了鎖定低額的房屋稅，這個出自加州的prop 13，限制了房屋稅只能在1%的買價左右，然後每年還只能漲2%，過了很多年後，付的房屋稅就會開始跟房價脫鉤，因為房價在歷史上漲得飛快。但我看來會造成房屋稅非常低的原因，就是因為太久沒換房了，通常要達到10年這種scale才會真正感受到付超低房屋稅的感覺，我建議還是每幾年房子漲了二三十萬就可以賣了，從一開始的例子，漲了二十萬的房子，為了200k*0.125=2500/yr的房屋稅差距，就放棄了十幾萬的免稅額，不是特別划算。

總結
最後再強調一下，這只是我個人的想法，從我自己的經驗來，我也曾經做過把自住房轉成出租房這種事，然後是後悔的。也請自行搞清楚稅務的問題，我不負任何責任。絕對沒有說自住房轉成出租房是最差的決定，只是我認為在理性層面無法justify，但是人是非常感性的動物，有非常多的情感面跟各自的狀況要考慮。我想做的只是確定大家在做決定的時候well informed，知道各種利弊關係，只要well informed，花時間思考過，任何決定都是好決定。